Найдите другую квартиру и живите спокойно. Ибо если третья сторона ( органы опеки и попечительства, прокуратура и т.д. ) посчитают что вы ущемили права недееспособной женщины- хлопот не оберетесь. Или действуйте строго по закону, обкладываясь со всех сторон документами.

Добрый день.
Опекуну нельзя оформить метры при вашей мене - по закону он не может действовать в своих интересах. И Мены как таковой не получится. С Другой стороны стоимость квартиры с недееспособным значительно ниже рынка и простых покупателей на такое счастье почти нет - сначала многие соглашаются, но проконсультировавшись отказываются. Потом надо понимать - сегодня один опекун, потом могут назначить другого и другой опекун спокойно может заявить, что данная сделка ухудшила права опекаемого и подаст иск в суд.

Ситуация не очень хорошая.
Брата в принципе то же понять можно - зачем ему заморачиваться, если он от этого, кроме геморроя, ничего не получает и может быть потенциальных наследников там 28 человек позже образуется?

Допустим, Вы согласились отдать брату "лишние" метры. В этой ситуации защитить Ваши интересы весьма проблематично в части именно "лишних" метров. Если отдавать, оформляя дарением, то условий не выставить, т.к. это сделка безвозмездная. Если куплей-продажей, то расписки должны быть такими, что сводили бы договор купли-продажи под действие п.2 ст.170 ГК РФ. А дальше-то? Что Вы будете делать с той частью квартиры, которая будет принадлежать Вам. Квартира-неквартира получится. А если ушлый братец решит с Вами договор купли-продажи расторгнуть? То же веселье гарантировано.

Я бы на Вашем месте поговорила с теми, у кого долю в деньги купить хотите. Когда квартира выставлялась на продажу, то между обеими сторонами-собственниками были определенные договоренности и по идее это все проблемы их договоренностей между собой - кто, что, кому обещал и на руки должен получить. Это не Ваши проблемы, как они делить доходы с продажи будут. Если бы у Вас были просто деньги, то как бы развивалась ситуация? Получается-то по факту, что сейчас цена квартиры поднялась.
Если вариантов нет и квартиру Вы хотите только именно эту, то я бы рекомендовала делать все-таки полноценную мену доли с согласия Органов опеки и попечительства и доплатой брату, НО не за Ваш счет.

Либо принимайте его условия или ищите себе другой вариант

Добрый день.
Сергей, с чего Вы решили, что опекаемой подходит именно Ваша квартира? Обязать опекуна приобрести Вашу квартиру никто не в праве. Жаден он или нет неважно, Законом он уполномочен принимать решения за свою сестру и этим все сказано. Вы вправе принять его условия или отказаться от них. Никто и ни к чему Вас не понуждает, хотите покупайте, хотите нет, это рынок. Решение принимать Вам.

поступать нужно по закону

Здравствуйте Сергей! У Вас есть несколько вариантов:
1. Занять принципиальную позицию - все строго по закону, в открытую, никаких скрытых нюансов или доплат, не хотите - ищите другого покупателя, но при этом пригрозите, что сообщите в органы опеки и попечительства о нарушении опекуном интересов опекаемой и с кем бы другим в дальнейшем не планировали провести, к ней будет очень пристальное внимание со стороны органов опеки.
2. Пойти на условия брата-опекуна, но при этом понимать, что есть риск признания сделки недействительной и максимально подстраховать себя.
3. Подыскать другую квартиру.

Грамотно - не покупать квартиру. Заведомо оспоримая сделка.